有(yǒu)購(gòu)房資格，但缺少購(gòu)房資金，怎麽辦(bàn)？

銀行、資金中(zhōng)介、房産(chǎn)中(zhōng)介提供的服務(wù)可(kě)謂“面面俱到”，總能(néng)為(wèi)投機者“排憂解難”。

經營貸利率下行

2020年以來，經營貸違規流入樓市的現象明顯擡頭。在上海、廣州、深圳等城市，出現了不少“過橋融資、全款買房、套取經營貸、還掉過橋融資”的案例。

經營貸是以中(zhōng)小(xiǎo)企業主或個體(tǐ)工(gōng)商(shāng)戶為(wèi)服務(wù)對象的融資産(chǎn)品。借款人可(kě)以通過房産(chǎn)抵押等擔保方式從銀行獲得用(yòng)于企業經營的貸款。辦(bàn)理(lǐ)經營貸後，在授信額度内，企業主可(kě)以随借随用(yòng)，便于企業資金周轉。作(zuò)為(wèi)扶持中(zhōng)小(xiǎo)企業發展的金融産(chǎn)品，經營貸已存在多(duō)年，為(wèi)何這兩年出現異化，成為(wèi)樓市過熱的推手？

廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員李宇嘉分(fēn)析認為(wèi)原因有(yǒu)三：一是經營貸貸款利率下行，已經低于房貸利率，出現明顯倒挂；二是貸款期限拉長(cháng)，出現循環放貸、先息後本、到期續貸等免資金過橋現象；三是貸款額度提升，從此前的房産(chǎn)評估值的五成，提升到七至九成。

“去年以來，我已經收到3家銀行發來的可(kě)辦(bàn)理(lǐ)房産(chǎn)抵押貸的信息。年化利率約3.8%，不僅遠(yuǎn)低于二套房貸款利率，甚至低于首套房貸款利率，而且能(néng)拿(ná)到房屋總價七成的貸款額度。我原來隻有(yǒu)四五成自有(yǒu)資金，不夠支付二套房首付款，但用(yòng)經營貸隻要付三成首付，相當于降低了首付款。”一位上海的企業經營者說，“這種情況下，如果我要買二套房，肯定會用(yòng)經營貸，不會用(yòng)房貸。”

利率下行後，經營貸不僅降低了融資成本，還變相破解了限貸政策中(zhōng)的貸款比例限制。

因此，不少中(zhōng)介向炒房者鼓吹用(yòng)經營貸買房的“理(lǐ)念”，并提供買賣企業的中(zhōng)介服務(wù)。在滬深等地，購(gòu)房者隻需花(huā)幾千元就能(néng)通過中(zhōng)介購(gòu)買一個成立一年以上的公(gōng)司，隻要購(gòu)房者名(míng)列公(gōng)司前三大股東，且名(míng)下有(yǒu)房産(chǎn)，就能(néng)以房産(chǎn)為(wèi)抵押物(wù)，向銀行申請經營貸。

在深圳炒房的魏女士，2020年4月，在中(zhōng)介的慫恿下，找小(xiǎo)額貸款公(gōng)司墊資463萬元，買下了位于深圳熱點片區(qū)的一套總價728萬元的房子。她特地通過中(zhōng)介花(huā)7000多(duō)元買了一家公(gōng)司，“就是為(wèi)了搞經營貸，這裏面還包含給這家公(gōng)司做賬一年的費用(yòng)”。但當月，經營貸違規流入樓市被媒體(tǐ)曝光，随後銀行收緊放貸政策，要求房産(chǎn)過戶滿6個月後才能(néng)申請辦(bàn)理(lǐ)經營貸。小(xiǎo)額貸款公(gōng)司年化24%的高額利息榨幹了魏女士，緻其資金鏈斷裂。最終這套房子于2020年12月被法院拍賣。

經營貸加大炒房資金“杠杆”

經營貸流入樓市，加大了炒房資金“杠杆”。這種“火上澆油”的行為(wèi)，削弱了樓市調控的效力。

2020年4月，監管部門就已發聲，嚴禁通過消費貸、經營貸違規“輸血”房地産(chǎn)。當時也确實有(yǒu)像魏女士這樣的一波炒房客因收緊經營貸而遭遇資金困境，铩羽而歸。然而，這一年來，經營貸并未銷聲匿迹，甚至有(yǒu)愈演愈烈之勢。

2021年以來，一場針對違規挪用(yòng)“經營貸”炒房的圍剿在多(duō)個熱點城市展開。北京、杭州等城市明确表态嚴防經營貸流入樓市，上海、廣州、深圳等城市加大挪用(yòng)經營貸查處力度。

中(zhōng)國(guó)人民(mín)銀行廣州分(fēn)行和廣東銀保監局公(gōng)布的數據顯示，經排查，截至3月16日，發現廣東轄内（不含深圳）銀行機構涉嫌違規流入房地産(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。

深圳銀保監局、中(zhōng)國(guó)人民(mín)銀行深圳市中(zhōng)心支行3月18日通報經營貸專項核查結果：已提前收回21筆(bǐ)、5180萬元涉嫌違規貸款，處罰違規機構4家，處罰問責違規責任人14人次，處罰金額合計575萬元。

上海銀保監局表示，上海地區(qū)135家商(shāng)業銀行已經完成個人住房信貸管理(lǐ)專項自查工(gōng)作(zuò)，存在貸款資金用(yòng)途違規，部分(fēn)個人消費貸、經營貸資金流入房地産(chǎn)市場。目前，相關銀行已針對自查發現的問題制定了整改方案，如對違規貸款進行收回或制定清收計劃，對各項檢查發現的信貸資金問題建台賬、列清單，明确整改措施、責任人和完成時限。